فردین یزدانی تحلیل‌گر حوزه مسکن

بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر در رکودی عمیق قرار گرفته و تشدید فشارهای اقتصادی ناشی از تحریم‌ها و نوسانات ارزی شرایط این رکود را پیچیده‌تر کرده است. بی‌خبری از نتایج مذاکرات ایران و اروپا و احتمال فعال شدن مکانیسم ماشه، به‌طور غیرمستقیم این بازار را در مسیر رکود شدیدتری قرار می‌دهد. فعال شدن مکانیسم ماشه، هرچند تاثیر مستقیمی بر معاملات مسکن ندارد، اما با افزایش فشارهای اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها، توان بازار برای رشد را محدود می‌کند.

کاهش ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری

ساخت‌وساز طی چند سال اخیر روند منفی داشته و پروژه‌های نیمه‌تمام بسیاری در کشور معلق مانده‌اند. سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نه تنها کاهش یافته، بلکه حتی روند بازسازی و تکمیل پروژه‌ها نیز به کندی انجام می‌شود. این روند نزولی، ظرفیت‌های تولید مسکن را محدود کرده و بازار را در رکودی خودتقویت‌کننده قرار داده است. به همین دلیل، فعال شدن مکانیسم ماشه و فشارهای اقتصادی جدید، بیشتر رکود موجود را عمق می‌بخشد تا اینکه شوک تازه‌ای ایجاد کند.

یکی از پیامدهای ملموس رکود، کاهش تمایل مالکان به فروش واحدهای مسکونی است. بسیاری از دارندگان مسکن، سرمایه خود را به ارز یا دارایی‌های قابل انتقال تبدیل می‌کنند تا ارزش دارایی‌ها حفظ شود. این اقدام باعث کاهش عرضه و محدود شدن گزینه‌های خرید برای متقاضیان می‌شود. کاهش تمایل فروش، فشار مضاعف بر بازار ایجاد کرده و توان خرید خانوارها را تحت تأثیر قرار می‌دهد.

کاهش سهم تهران در سرمایه‌گذاری ساختمانی

سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری ساختمانی کشور که زمانی بیش از ۲۵ درصد بود، اکنون به حدود ۱۲ درصد کاهش یافته و پیش‌بینی می‌شود که این سهم در آینده باز هم کاهش یابد. بازار مسکن تهران دیگر پیشران اصلی کشور نیست و کاهش فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در این شهر، تاثیر خود را بر دیگر مناطق کشور نیز خواهد گذاشت.

اثرات غیرمستقیم مکانیسم ماشه

فعال شدن مکانیسم ماشه، اگرچه اثر مستقیمی بر معاملات مسکن ندارد، اما با تأثیرگذاری بر نرخ ارز، محدودیت‌های مالی و کاهش قدرت خرید خانوارها، رکود موجود را عمیق‌تر می‌کند. در چنین شرایطی، بازار مسکن توان جذب سرمایه‌های جدید را ندارد و تحرک قابل توجهی در معاملات رخ نمی‌دهد.

قیمت مسکن در چارچوب تورم

با توجه به رکود ساخت‌وساز و فشار اقتصادی، افزایش قیمت‌ها تنها در چارچوب نرخ تورم محدود خواهد بود و رشد واقعی قیمتی قابل توجهی در بازار رخ نمی‌دهد. این بدان معناست که حتی با افزایش هزینه‌های تولید، بازار توان ایجاد رونق واقعی را ندارد و تغییرات قیمتی بیشتر از حد تورم نخواهد بود.

پیامدهای رکود بر اقتصاد

رکود مستمر در بخش ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری، آثار گسترده‌ای بر اقتصاد کشور دارد. کاهش فعالیت‌های ساختمانی، صنایع وابسته و اشتغال در این بخش را تحت فشار قرار می‌دهد. بازار مسکن که در گذشته به عنوان پیشران اقتصادی عمل می‌کرد، اکنون نقش حمایتی خود را از اقتصاد از دست داده و بازدهی سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش یافته است.

چالش‌های سرمایه‌گذاری و مدیریت بازار

کاهش تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به پروژه‌های جدید، بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی را کند کرده و بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام معلق مانده‌اند. این وضعیت چرخه طبیعی عرضه و تقاضا را مختل کرده و به رکودی خودتقویت‌کننده در بازار منجر می‌شود که به سختی قابل شکستن است.

چشم‌انداز بازار مسکن ایران تا پایان ۱۴۰۴ تحت تأثیر چند عامل کلیدی قرار دارد:

- رکود ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری

- تغییر رفتار مالکان و تبدیل دارایی به ارز یا سرمایه‌های قابل انتقال

- فشارهای اقتصادی ناشی از تحریم‌ها و نوسانات ارزی.

بازار مسکن تهران، که زمانی الگوی تعیین‌کننده کشور بود، اکنون منعکس‌کننده رکود عمومی بازار است و سهم آن از سرمایه‌گذاری‌های کل کشور کاهش یافته است. این شرایط نشان می‌دهد که رونق واقعی در کوتاه‌مدت قابل انتظار نیست و بازار مسکن همچنان در چارچوب رکود و تورم محدود باقی خواهد ماند.

آنچه مشخص است این که فعال شدن مکانیسم ماشه، اگرچه تاثیر مستقیمی بر معاملات مسکن ندارد، اما با تشدید فشارهای اقتصادی، رکود موجود را عمیق‌تر کرده و روند نزولی ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری را ادامه می‌دهد. افزایش محدود قیمت‌ها تنها در چارچوب تورم خواهد بود و بازار توان ایجاد رونق واقعی را ندارد. بازگشت تحرک به بازار مسکن ایران تنها از طریق اصلاحات ساختاری، تقویت قدرت خرید خانوارها، حمایت از سازندگان و مدیریت تقاضا ممکن خواهد شد و تا پیش از آن، رکود عمیق ادامه خواهد داشت.