تغییر جهت رشد قیمت مسکن در یکی دو ماه گذشته نشان داد، مطابق آنچه طی سال‌های عصر جهش قیمت ملک از سوی کارشناسان و همچنین تحلیل‌های «دنیای‌اقتصاد»، بارها و بارها مطرح شد، «موتور تورم ملکی در این دوره، بیرون از بازار مسکن است به‌طوری‌که تحولات مثبت در حوزه اقتصادی و سیاسی، می‌تواند به کاهش تورم مسکن منجر شود و بالعکس». در مقطع کنونی، اگر چه بازار مسکن شاهد افت محسوس سطح قیمت دست‌کم در تهران است اما به دلیل «جهش‌های مکرر ۵ سال گذشته»، احیای بازار خریدهای مصرفی نیازمند «طی دوره طولانی کاهش قیمت» است. این اتفاق - بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف- تحت چه شرایطی و با کدام سیاست‌ها قابل تحقق است؟ دکتر حسین عبده‌تبریزی در گفت‌وگوی مفصل با شماره جدید «تجارت فردا» به این پرسش و ۱۰ سوال کلیدی این روزهای فعالان اقتصادی در بخش مسکن و ساختمان، پاسخ داده است. این صاحب‌نظر اقتصادی از «روزهای سیاه خانه‌اولی‌ها» تحت تاثیر «ورود بازار مسکن از طبقه مشکل به مرحله بحران» می‌گوید. بخشی از این گفت‌وگو را در زیر بخوانید:

در همین چند روز اخیر، وزیر اقتصاد در مجمع بانک مسکن از مدیران این بانک خواست تا «بسته‌ تأمین مالی بخش مسکن» را طراحی و ارائه کنند. این همان دغدغه‌ چندین ساله‌ شما بوده؛ و البته در آغاز دولت روحانی، تحقیقی مشترک با همکاری شما در بانک مسکن برای «تأمین مالی پایدار و مناسب بخش مسکن» صورت گرفت. خاطرم هست، در آن بسته‌ پیشنهادی که دکتر بت‌شکن (مدیرعامل وقت بانک مسکن) پیگیر نهایی‌شدن آن در بانک مرکزی بود، مدلی طراحی شد مبنی بر اینکه «بانک‌ها در ازای کاهش ضریب سپرده‌قانونی‌شان نزد بانک مرکزی، منابعی در بانک توسعه‌ای مسکن تجهیز کنند تا امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن فراهم شود. در شرایط فعلی آیا می‌توان  بسته‌ای سیاستی برای تأمین مالی در بخش مسکن طراحی کرد که هم به درد تقویت طرف عرضه بخورد و هم به کار طرف تقاضا بیاید؟

این کار در شرایط جاری بسیار دشوار است؛ در دولت آقای روحانی هم به دلیل کمبود منابع مالی متأسفانه به جایی نرسید. ما الان با بحران «استطاعت مالی» برای خرید مسکن روبه‌رو هستیم. این سوال که در این شرایط برای مسکن چه می‌شود کرد، سوال بزرگی است و بعید می‌دانم افراد زیادی برایش پاسخ داشته باشند. شرایط امروز در بخش مسکن بسیار خاص است، و حتی می‌توان گفت برای رفع بحران مسکن در بن‌بست به سر می‌بریم. در گذشته راهکارهایی چون اعطای یارانه‌ سود، ساخت‌وساز ارزان‌تر در شهرهای جدید، و خانه‌سازی دولتی در دولت‌های مختلف مطرح می‌شد. حالا به نظر می‌رسد که دولت جدید هم هیچ کدام از این اقدامات را راه‌حل نمی‌داند. یعنی امروز همان راه‌حل‌های مقطعی مسکّن هم دیگر در دسترس نیست. بنابراین، وضع فعلی، وضعیت ویژه‌ای است. اتفاقی که افتاده این است که برای مدتی طولانی شاهد رشد اقتصادی پایین (درآمد نازل مردم) و افزایش نقدینگی (که باعث افزایش شدید قیمت مسکن شده) در کشور هستیم.  در دوره‌های تورم بالا که ما همیشه در ایران داشته‌ایم، خارج‌شدن مسکن از استطاعت مالی شهروندان ‌به علت‌هایی چون افزایش قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید (خرید خانه‌ برای افراد با درآمد و پس‌انداز موجود، سخت‌تر می‌شود)، بالارفتن هزینه‌ وام خرید مسکن و اقساط آن، تورم اجاره (فشار بر بودجه‌ مستأجران و دشواری پس‌اندازکردن برای پیش‌پرداخت خرید خانه)، شکاف در استطاعت‌ مالی (بین افراد با درآمدهای بالاتر و پایین‌تر)، سرمایه­‌گذاری و سفته‌بازی (افزایش قیمت برای خریداران مصرفی بالقوه)، عدم‌تعادل تقاضا و عرضه، و عدم‌اطمینان اقتصادی (احتیاط بیشتر خریداران و انبوه‌سازان مسکن) احتمال بیشتر می‌یابد. همه‌ این عوامل به‌علاوه‌ دو عامل که ریشه‌های آن معضلات است: ۴۵ سال تورم مزمن، و با صرفه‌نبودن سرمایه‌گذاری در بخش واقعی اقتصاد. بخش مسکن در بن‌­بست است، چون در شرایطی که ۸۰ درصد مردم در شهرهای بزرگ و متوسط، قدرت خرید حتی واحدی ۶۰ متری را ندارند، قیمت‌ها همچنان بالا می­‌رود. یعنی از یک طرف قدرت خریدی وجود ندارد، و از سوی دیگر به دلیل سفته‌­بازی (سوداگری) قیمت‌ها دائما بالا می‌‌رود و این بازی ادامه دارد. به نظر پس‌­اندازکننده، فعلا راه دیگری برای حفظ ارزش پول وجود ندارد. وقتی اقتصاد کلان دچار مشکلات حاد است، در بخش مسکن به طور مجزا نمی­‌توان معجزه کرد. به نظر می‌رسد تا وضعیت اقتصاد کلان و روابط بین‌المللی ایران سامان نیابد، این شرایطِ بن‌بست ادامه دارد.

بازار مسکن از اواخر سال ۹۶ تا الان، «بی‌سابقه‌ترین دوره» را دست‌کم از سال ۷۰ به این طرف تجربه کرده است. برای سال‌های دهه‌ ۵۰ و ۶۰، آمار مستندی برای تحلیل در دسترس نیست. اما تورم مسکن ۵ سال اخیر، هم به لحاظ طول زمانی و هم به لحاظ نرخ، بی‌سابقه بوده است. موتورهای محرک تورم مسکن در این دوره چیست که چنین افزایش قیمت‌هایی را شکل داده است؟

این پنج سال اخیر موضوع متفاوتی است و ما از طبقه‌بندی «مشکل مسکن» وارد مرحله‌ «بحران مسکن» شده‌ایم. بخش عمده‌ تغییرات قیمت مسکن در ۵ سال گذشته منعکس‌کننده‌ انتظارات تورمی و تورم‌­های بالایِ خود این ۵ سال بوده است. مسکن چون چندان در حوزه‌ دخالت دولت نیست، و عده‌ زیادی در آن درگیرند، و قیمت آن از بازارهای جهانی هم متأثر نمی‌شود، کم‌­ریسک‌­ترین دارایی برای حفاظت قدرت خرید افراد در مقابل تورم تلقی می‌شود. قیمت مسکن تقریبا به طور کامل از همان نیرویی تبعیت می­‌کند که تورم را شکل می‌­دهد، یعنی نهایتا رشد نقدینگی عامل شکل‌دهنده‌ قیمت مسکن در ایران است . حداقل در ۳۵ سال گذشته، متوسط نرخ رشد قیمت مسکن کم‌­وبیش مشابه متوسط نرخ رشد نقدینگی بوده است. در کل این دوره، متوسط رشد نقدینگی ۲۸ درصد و متوسط رشد قیمت مسکن ۲۹ درصد بوده است.اما دوره‌مورد اشاره‌ شما، یعنی دوره‌ پس از سال  ۱۳۹۷ تا امروز، متفاوت بوده است.  جهش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۱ دیگر طبق روند گذشته نبوده، و در نظم قبلی اختلال ایجاد کرده است. به نظر می‌رسد این جهش‌ها، غیر از تأثیر رشدهای بالای نقدینگی، تحت تأثیر تداوم انتظارات تورمی بالا رخ داده است. نسبت قیمت مسکن به اجاره در بعضی نقاط تهران بالاتر از همه‌‌ کشورهای دیگر، به ۵۰ یا ۶۰ برابر رسیده است. یعنی، ۵۰ یا ۶۰ سال طول می‌کشد تا با پول اجاره بتوان همان واحد مسکونی را خرید. این نسبت مثلا در آلمان که تورم بسیار پایین‌تری از ایران دارد، ۲۳  سال است. این نشان‌­دهنده‌ حباب قیمتی جدی در بخش ساختمان در ایران است. یعنی بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه‌­ای نیست. فقدان نظام مالیاتی کارآمد، مسکن را به محل سرمایه‌گذاری جذاب با نرخ بازده بالا تبدیل کرده است. ریسک بالای فعالیت در بخش واقعی اقتصاد، بسیاری از کارآفرینان، صنعتگران و صاحبان مشاغل را نیز به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سوق داده است. سـهم بالای تقاضـای سوداگرانه سـبب شـده تـا مسـکن از تحـولات و نوسـانات اقتصاد کلان تأثیر زیادی بپذیرد.

در سال جاری وضعیت «ریسک غیراقتصادی» (موضوع برجام و مذاکرات مرتبط با آن) به گونه‌ای شده که فعالان اقتصادی و به‌خصوص سرمایه‌گذاران، خود را در وضعیت برزخ می‌دانند. از یک سو امید به حل مساله دارند و از سوی دیگر همچنان نگران از ادامه‌ نااطمینانی‌ها هستند. این نگاه خوب و بد به مساله باعث شده «از ادامه‌خریدهای سرمایه‌ای در بازارهایی مثل ارز و سکه عقب بکشند؛» این تصمیم خود را در کاهش قیمت دلار و سکه در ماه‌های اخیر نشان داده است. از سوی دیگر، این نگاه نسبتا خاکستری به مساله، گروهی را متوجه «سرمایه‌گذاری در بازار ملک» کرده است. در واقع،‌ شرایط برزخ اقتصاد ایران در سال جاری، بازار مسکن را ظاهرا اولین بازار برای سرمایه‌گذاری نزد سرمایه‌گذاران معرفی کرده است. این وضعیت برای تقاضای مصرف‌کننده در بازار مسکن و مستأجرها اصلا خبر خوبی نیست. به نظر شما، سیاستگذار  چگونه مانع از بدتر شدن این وضعیت  شود؟

با توجه به سطوح بالای ریسک در سال‌های اخیر، به نظر می‌رسد تنها افزایش قابل‌توجه احتمـالِ وقـوع سـناریوهای بسـیار بدبینانـه، قـادر اسـت سطح قیمت‌های مسکن را به طور جدی فراتر از تورم عمـومی رشـد دهـد. در مقابـل، بـا فـرض تحقـق سـناریویی کـه در آن بـا کـاهش ریسـک‌ها، از فشارهای موجود برای بالا نگاه داشتن بهای دارایی‌ها کاسته شود، امکان تعدیل قیمت مسـکن به گونـه‌ای کـه رشـد بهـای مسـکن از تـورم عمـومی عقب بماند، وجود خواهد داشت. یعنی در سال ۱۴۰۲، چون فشار چندانی برای افزایش قابل ­توجه قیمت مسکن وجود ندارد، محتمل‌‍‌ترین سناریو برای افزایش قیمت مسکن، در حد کمتر از تورم عمومی  است. در طول دوره‌ ۱۴۰۱-۱۳۷۰، تقریبا رشد قیمت مسکن مشابه رشد نقدینگی بوده است، اما در پنج سال اخیر، همان طور که شما می‌گویید، اثر رشدهای نقدینگی بر قیمت مسکن با سرعت ظاهر شده است. چون در سال ۱۴۰۲ نرخ رشد نقدینگی کمتر از ۱۴۰۱ پیش‌بینی می‌شود، و تداوم سیاست محدودیت رشد ترازنامه توسط بانک مرکزی احتمالا تنزل مختصری در رشد نقدینگی ایجاد می­‌کند، پس محتمل‌ترین سناریو رشد کمتر قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱ خواهد بود.

اگر امروز رئیس دولت از شما بخواهد «طرح نجات برای بخش مسکن» ارائه کنید، در گام اول به او چه می‌گویید؟ فرمول شما برای حل این مساله‌ مهم ملی چیست؟

راه‌حل وجود دارد، اما به گمان من، این راه‌حل بسیار دشوار و مهم‌تر آنکه بلندمدت است. وقتی مشکل «استطاعت مالی» برای خرید مسکن بروز می‌کند، در شرایطی که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی (به شرط وجود تقاضا) مایل به سرمایه‌‌گذاری باشند، دولت‌­ها زیاد هم دست‌بسته نیستند. آنها می‌توانند با افزایش عرضه‌ مسکن (ساده‌کردن فرآیند تصویب و کاهش محدودیت‌ها)، مشارکت‌های دولتی ــ خصوصی، تعریف مشوق برای مسکن ارزان‌قیمت (معافیت مالیاتی)، تعریف بهتر از کاربری زمین و برنامه‌ریزی شهری، پرداخت یارانه‌ مسکن، کنترل اجاره، تشکیل صندوق‌های ویژه‌ سرمایه‌گذاری در مسکنِ ارزان‌قیمت با منابع دولتی و خصوصی، اصلاح مقررات برای اطمینان از اینکه مانع توسعه‌ مسکن ارزان‌قیمت نیستند، منطقه‌بندی فراگیر (تشویق انبوه‌سازان به تولید درصدی از واحدهای ارزان‌قیمت در پروژه‌های میان و گران‌قیمت)، وام‌های خرید مسکن حمایتی برای خانه‌اولی‌ها و کم‌درآمدها، ... به حل معضل کمک کنند.

متأسفانه، بسیاری از این راه‌حل‌ها به دلیل ضعف منابع مالی، کوچک‌­بودن بازار رهن، و نرخ بالای تورم؛ از دسترس دولت آقای رئیسی خارج است. مسیر پیشنهادی من به دولت از همان راه‌های شناخته‌شده در مدیریت مسکن جاری در دنیا خارج نیست. مثلا گسترش بازار رهن یکی از راه‌حل‌‍‌هاست؛ اما تا مساله‌ تورم مزمن جاری حل نشود، بازار رهن بسط نمی‌یابد؛ و تا شکاف درآمدی حل نشود، خریداران مسکن نمی‌توانند قسط وام پرداخت کنند. دولت امروز می‌تواند بر تولید مسکن «در استطاعت» تأکید کند، و برای این کار هم مقررات را اصلاح کند، اما ابزار اصلاح مقررات ساخت‌وساز برای حل بحران جاری کافی نیست. در ایران تقاضای سرمایه‌گذاری (سوداگرانه) برای املاک و مستغلات محرک اصلی سفته بازی در بازار مسکن است و قیمت‌ها را دائما افزایش می‌دهد و برای افرادی که می‌خواهند خانه‌ای برای مصرف بخرند، زندگی را سیاه کرده است. برای رفع اصولی این مشکل و آرام‌گرفتن قیمت‌های مسکن، ضروری است که بخش واقعی اقتصاد اصلاح شود تا وضعیت درآمدی مردم بهبود یابد. می‌بینید که اینها اصلا مسائل ساده‌ای نیست و حتی موضوعات محدود به حوزه‌ اقتصاد هم نیست. چنین است که از من بپذیرید که حل مشکل مسکن به این زودی‌ها و با چند اقدام مقطعی و فوری ممکن نیست. مشکلات انباشته شده، و راه‌حل‌ها بلندمدت است، و عمدتا به انجام اصلاحات بنیادین اقتصاد ایران برمی‌گردد. هیچ راه‌حل کوتاه‌مدتی برای مشکلات عمده و بزرگ در بخش مسکن متأسفانه در دسترس نیست. بحران «در استطاعت مالی» بودن بسیار جدی است.  

پیش‌­نیاز کار اصولی، اصلاح در کلانِ اقتصاد، اصلاح سیاست­‌ها در سطح حاکمیت، و بهبود مناسبات بین‌المللی ایران است.