نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی سال 1402 بر اساس «میزان سرمایه به کار گرفته‌‌شده توسط سازنده‌‌ها»، با انتشار آمار جدید رسمی از فصل آخر (سال گذشته)، قابل سنجش شد؛ تحلیل داده‌‌ها حاوی سه پیام از «خط‌‌تولید مسکن» تا پیش ‌‌از 1403 و یک «راهنمای سیاستی» برای چگونگی تنظیم بازار در سال‌جاری است.

تصویر مثبت از وضعیت کلی

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار رسمی سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال گذشته حاکی است، مجموع سرمایه‌گذاری صورت گرفته در طول خط‌‌ تولید مسکن و ساختمان به لحاظ «رشد واقعی»، 9‌درصد نسبت به 1401 افزایش پیدا کرد. خط تولید مسکن شامل سه مرحله سرمایه‌گذاری برای «شروع ساخت‌‌وساز»، سرمایه‌گذاری برای «پیشرفت‌‌ فیزیکی ساختمان‌‌های در حال ساخت و ناتمام» و در نهایت سرمایه‌گذاری برای «تکمیل ساختمان» جهت عرضه به بازار فروش است. نرخ افزایش واقعی کل سرمایه‌گذاری در ساخت‌‌وسازهای 1402، با توجه به «رشد مثبت میانگین 4.8 درصدی در سال‌های عصر جهش قیمت‌ها (سال‌های 97 تا 1401)» و همچنین «رشد مثبت میانگین 3 درصدی طی سال‌های دهه 90»، از نوعی «تغییر مثبت در اوضاع بازار ساخت» طی 1402 حکایت دارد.

اما این، «تصویر کلی» است و رشد مثبت کل سرمایه‌گذاری واقعی، الزاما به معنای «بهبود اوضاع سرمایه‌گذاران ساختمانی و در نتیجه بهبود شرایط رکود عرضه مسکن» نیست. بلکه لازم است اجزای سرمایه‌گذاری ساختمانی یا همان سه مرحله خط‌‌تولید، جداگانه مورد بررسی قرار بگیرد. تصویر کلی از «افزایش سرمایه‌گذاری واقعی» زمانی «علامت بهبود» بازار ساخت‌‌وساز محسوب می‌شود که «مرحله شروع» و «مرحله تکمیل»، توامان با «صعود سرمایه‌گذاری» همراه باشد و در عین حال، «انباشت سرمایه در ساخت‌‌وسازهای ناتمام» اتفاق نیفتد. رشد مثبت در مرحله میانی خط‌‌تولید یعنی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌‌های نیمه‌‌تمام در کنار «رشد منفی» مرحله تکمیل، «علامت نامساعد» به حساب می‌‌آید و نشانگر «اختلال در روند بازار تولید و عرضه مسکن و ساختمان» است.

پیام اول؛ رکورد رشد «ابتدای خط‌‌تولید» ساختمان

پیام اول «نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی 1402»، رکورد مثبت در مرحله شروع‌‌ ساخت‌‌وساز است. سال گذشته میزان سرمایه‌گذاری واقعی برای ساختمان‌‌های شروع‌‌شده در کشور 22‌درصد افزایش پیدا کرد. این رقم در مقایسه با «میانگین سالانه رشد واقعی این شاخص»، از سال 87 به بعد، «بیشترین نرخ» محسوب می‌شود. ارقام واقعی سرمایه‌گذاری در این بررسی، از مابه‌‌التفاوت «رشد اسمی سرمایه‌گذاری در آمار رسمی و تورم تولید ساختمان مربوط به آمارهای رسمی دیگر (مصالح‌‌ساختمانی، قیمت زمین و...)» به دست آمده است. رشد مثبت 22 درصدی در سرمایه‌گذاری واقعی برای شروع ساخت‌وسازها در سال گذشته، در شرایطی رقم خورده که از یکسو، «میانگین رشد سالانه» این شاخص طی دهه 90، منفی 3‌درصد و طی سال‌های نیمه دهه 80 نیز مثبت 27درصد بوده است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از پشت‌‌صحنه این رشد 22 درصدی نشان می‌دهد، «عامل اصلی» رکوردزنی «سرمایه‌گذاری واقعی در مرحله ابتدای ساخت‌‌وساز» در سال گذشته، «پروژه‌‌های مسکن‌‌سازی دولتی» بوده است نه، «بازار عادی.»

سال گذشته پس‌‌ از دست‌‌کم یکسال «برنامه‌‌ریزی دولت برای طرح مسکن ملی»، کلنگ اولیه بخشی از پروژه‌‌ها توسط پیمانکاران به زمین خورد. آمارهای مربوط به این طرح می‌‌گوید، طی سال‌های 1401 و 1402 به عنوان «سال‌های ابتدایی طرح مسکن ملی»، در مجموع ساخت کمتر از 400‌هزار واحد مسکونی دولتی‌‌ساز شروع شد که عمده آنها در سال گذشته در مرحله «شروع احداث» قرار گرفت. از طرفی، «رکود سنگین ساخت‌‌وساز در شهرها» و «شرایط نامناسب سرمایه‌گذاران ساختمانی» در بازار معمولی –غیر از مسکن‌‌سازی دولتی- تایید می‌کند که رشد سرمایه‌گذاری در مرحله شروع، بیشتر از پروژه‌‌های دولتی‌‌ساز نشات گرفته است تا پروژه‌‌های طبیعی سازنده‌‌ها.

پیام دوم؛ توقف سرمایه‌‌ها در «نیمه‌‌تمام‌‌»ها

سال گذشته بازار ساخت‌‌وسازها در کشور شاهد «رشد محسوس و تامل‌‌برانگیز» سرمایه به کار رفته در پروژه‌‌های ناتمام بود. میزان سرمایه‌گذاری واقعی در مرحله میانی ساخت‌‌وساز –ساختمان‌‌های ناتمام- در سال 1402 به میزان 8‌درصد افزایش پیدا کرد. این رشد باعث شد نسبت «حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌‌های ناتمام» به «حجم کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در مجموع مراحل تولید»، از 50‌درصد در اواسط دهه 80 و سپس 57‌درصد در ابتدای دهه 90، به 61‌درصد در سال گذشته افزایش یابد. این سطح بالای «انباشت سرمایه ساختمانی‌‌ها» در پروژه‌‌های نیمه‌‌تمام و ناتمام به معنای آن است که «سازنده بعد از شروع ساخت و پیشبرد مراحل احداث ساختمان»، ‌‌احتمالا نتوانسته «پروژه را تکمیل کند» و در بازار مانده است. احتمال مطرح‌‌شده را «نبض سرمایه‌گذاری در فرآیند تکمیل» یعنی مرحله آخر خط‌‌تولید مسکن و ساختمان، تایید می‌کند.

پیام سوم؛‌‌ پسرفت سرمایه‌گذاری واقعی برای «تکمیل ساختمان»

سال گذشته رشد واقعی سرمایه‌گذاری صورت گرفته برای تکمیل ساختمان‌‌های در حال احداث، 2.5‌درصد افت کرد. این در حالی است که طی نیمه دوم دهه 80، سرمایه‌گذاری واقعی برای «تکمیل»، 17‌درصد به صورت میانگین در هر سال افزایش پیدا کرد و طی سال‌های دهه 90 نیز رشد مثبت 11 درصدی داشت. همچنین از سال 97 تا 1401 یعنی عصر جهش قیمت‌ها که شرایط «سرمایه‌گذاری مولد» در مقایسه با «سرمایه‌گذاری غیرمولد»، نامناسب بود، همین شاخص رشد سالانه 3‌درصد (میانگین) را به خود دید.

به این ترتیب، «افت سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل ساختمان‌‌ها» در 1402، در مقایسه با «رشد میانگین سال‌های قبل»، رکورد منفی در بازار تولید مسکن و ساختمان است. اکنون با مقایسه «رشد مثبت سرمایه‌گذاری واقعی در پروژه‌‌های ناتمام» و «رشد منفی سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل ساختمان» در 1402، می‌توان گفت: صرف‌‌نظر از «تصویر کلی» سال گذشته، واقعیت نبض سرمایه‌گذاری ساختمانی، «علامت نامساعد» مخابره می‌کند. بخشی از سازنده‌‌ها به سفارش دولت در سال گذشته، پروژه‌‌های ساختمانی دولتی را استارت زدند. اما عمده سرمایه‌گذاران ساختمانی نتوانستند «عرضه محصول» به بازار داشته باشند و سرمایه‌‌ها در میانه فرآیند، متوقف یا منجمد شده است. این تصویر واقعی، درست منطبق و هم‌‌جهت با «آمارهای پیشین از بازار ساخت‌وساز» است که «دنیای‌اقتصاد» طی ماه‌‌های اخیر نسبت به انتشار تحلیل آنها اقدام کرده بود. آمار اول، به «تیراژ ساخت مسکن در کشور» طی 1402 مربوط می‌شود که مشخص شد، ‌‌ ساخت‌‌وساز بر اساس تعداد واحد مسکونی در پروانه‌‌ها تنها 10‌درصد افزایش یافته و تیراژ از کف عرضه موردنیاز برای تعادل با تقاضای مسکن، کمتر است. سال گذشته احداث 462‌هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شد.

آمار دوم، «شامخ مسکن و ساختمان» بود که پیش‌تر در همین صفحه گزارش آن منتشر شد و مشخص کرد، ساختمانی‌‌ها در بن‌‌بست دو طرفه «تورم تولید» و «رکود فروش» گیر افتاده‌‌اند. رشد بالای هزینه ساخت‌وساز در سال گذشته، «سرمایه موردنیاز برای تکمیل ساختمان‌‌ها» را از توان سازنده‌‌ها فراتر برد. از طرفی، سرمایه‌گذار برای طی خط‌‌تولید خود نیازمند «فروش راحت و به موقع محصولات‌‌ قبلی» است و وقتی نتواند ساختمان‌‌های ساخته‌‌شده قبل را در بازار به فروش برساند، برای تکمیل پروژه‌‌اش با «کمبود نقدینگی» روبه‌رو می‌شود. همین شرایط گفته شده، مطابق آمار سرمایه‌گذاری، عینا در سال گذشته برای ساختمانی‌‌ها رخ داده است.

پیام سیاستی به متولی مسکن

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، بازار مسکن ماه‌‌های پیش‌‌رو بر اساس «تصویر واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی 1402»، با نوعی «استعداد افزایش عرضه در کوتاه‌‌مدت و میان‌‌مدت» روبه‌رو است که بالفعل‌‌شدن آن، شروطی دارد.

حجم قابل‌توجه ساختمان‌‌ در حال ساخت اما نیمه‌‌تمام و ناتمام در مناطق شهری کشور به عنوان «نمای پنهان سرمایه‌گذاری‌‌های ساختمانی 1402»، شرایطی را به وجود آورده است که اگر در ماه‌‌های آینده «سطح هزینه‌‌های تولید مسکن» به ثبات برسد یا از رشد کمتری نسبت به سال‌های قبل برخوردار شود، در این صورت «امکان تکمیل» ساختمان‌‌ها به وجود می‌‌آید. این البته همه «شروط» برای «رشد سرمایه‌گذاری ساختمان‌‌های تکمیل‌‌شده» در آینده نیست. شرط کافی برای این منظور، «کاهش ریسک‌‌های فعالیت مولدی» در کنار «توانمندشدن سمت تقاضا» برای خرید ساختمان‌‌هاست. این پیام سیاستی از آنجا اهمیت دارد که «فرآیند ساخت‌وساز» معمولا 2 سال به طول می‌‌انجامد و در مقاطع رکود، این پروسه، طولانی‌‌تر هم می‌شود.

اکنون اما «پروژه‌‌هایی وجود دارد با پیشرفت‌‌ فیزیکی مشخص اما نه نهایی» که اگر محیط مساعد برای تکمیل آنها برقرار شود، این ناتمام‌‌ها زودتر از «سرمایه‌گذاری برای شروع پروژه جدید» می‌تواند بازار مسکن و ساختمان را تا حدودی از رکود جدا کند.به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سال گذشته در مجموع 900 همت سرمایه‌گذاری در ساخت‌‌وساز شهری در کشور صورت گرفت که به لحاظ رشد اسمی، 46‌درصد افزایش نسبت به 1401 داشت. از این رقم، ‌‌ حدود 205 همت در مرحله شروع ساخت، 555 همت برای ساختمان‌‌های نیمه‌‌تمام و حدود 140 همت نیز برای تکمیل ساختمان‌‌های در حال احداث قبلی، صرف شد که به ترتیب، رشد اسمی 59 درصدی، 45 درصدی و 35 درصدی داشته است. روند رشد اسمی سرمایه‌گذاری در مراحل سه‌گانه خط‌‌تولید مسکن و ساختمان نیز مشخص می‌کند، «کار تکمیل ساختمان‌‌ها» عقب‌‌تر از «شروع احداث» بوده است و در عین حال «رشد سرمایه مانده در ساختمان‌‌های در حال احداث» نیز قابل‌توجه است.

در بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای سنجش رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی، تورم تولید برای مراحل سه گانه در سال 1402، یکسان در نظر گرفته شده است. این در حالی است که سال گذشته، میزان رشد هزینه ساخت در مرحله تکمیل ساختمان به دلیل استفاده از مواد و مصالح وارداتی، بیش ‌‌از رشد هزینه در مراحل ابتدایی و میانی بود که در این صورت، «افت سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل» احتمالا بیش از 2.5‌درصد باشد.