کارنامه ۱۴۰۲ سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران و کشور که با تاخیر قابل ملاحظه سرانجام منتشر شد، اظهارنظر ابتدای امسال مدیران شهری پایتخت درباره «تیراژ ساخت مسکن» را نقض کرد. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از داده‌‌های قبلی و آمار جدید که توسط مرکز آمار ایران تهیه شده، حاکی است، سال گذشته در تهران برای ساخت ۴۵‌هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد. این رقم برای بازار کشوری مسکن نیز ۴۶۲‌هزار واحد است.

فرید قدیری:  بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نبض عرضه جدید مسکن –با معیار شروع احداث آپارتمان- در پایتخت نشان می‌دهد، ساخت‌‌وساز به لحاظ عقب‌‌ماندن از «کف نیاز سالانه تهران به واحد جدید»، رکود 9 ساله را ثبت کرده است. رکود کشوری ساخت مسکن نیز با همین شاخص، 10 ساله شد.

ماجرای دو روایت از ساخت‌‌ مسکن در تهران

اردیبهشت امسال، یکی از مدیران شهر تهران در مصاحبه‌‌ای اعلام کرد، «سال گذشته یعنی 1402 در پایتخت برای احداث 90‌هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد.» «دنیای‌اقتصاد» در 24 اردیبهشت ماه سال‌جاری، آن اظهارنظر را در گزارشی تحت عنوان «چراغ ساخت روشن شد؟» در همین صفحه منتشر کرد و در عین حال به خاطر «تجربه‌‌ای که در اعلام تیراژ تولید مسکن سال 1401» وجود داشت و همچنین «واقعیت بازار ساخت و معاملات مسکن سال 1402»، در آن گزارش تاکید شد، «این روایت اول از وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران 1402 است که می‌تواند با آمار رسمی که بعدا منتشر می‌شود، نقض شود.» امروز آمار رسمی در قالب روایت دوم از وضعیت ساخت‌‌وساز، آن اظهارنظر را رد می‌کند. نقض روایت اول با آمار دوم، برای بازار ساخت مسکن 1401 نیز اتفاق افتاده بود. اوایل سال 1402 در اظهارنظری اعلام شد، در تهران طی سال 1401 حدود 64‌هزار واحد مسکونی ساخته شد، اما کمی بعد سایت داده‌‌نمای شهرداری با انتشار آمار رسمی از صدور پروانه ساختمانی برای احداث 45‌هزار واحد مسکونی در سال 1401 خبر داد.

با این حال احداث 45‌هزار واحد مسکونی در تهران طی سال 1402 به معنای رشد «صفر» تیراژ نسبت به سال 1401 است. این تابلوی رسمی سه پیام مخاطره‌‌آمیز برای سیاستگذار مسکن دارد. اولین پیام، «رکوردزنی رکود ساختمانی» با شاخص «فاصله عرضه با نیاز سالانه» است. شهر تهران برای برقراری تعادل نسبی عرضه و تقاضا، حداقل به ساخت 75‌هزار واحد مسکونی در سال نیاز دارد. این برآورد اوایل دهه 90 در قالب طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج‌‌، میزان طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌‌های کلنگی و همچنین روند رشد خانوارهای تک‌‌ نفره ناشی از افزایش سن ازدواج به دست آمد و در سال‌های بعد نیز مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حول و حوش اعلام کرد.

میانگین سالانه ساخت مسکن در تهران از سال 93 تاکنون، 52‌هزار واحد مسکونی بوده است؛ این «کم‌‌سازی» با توجه به سطح بالاتر نیاز سالانه به عرضه جدید، تبعات مشخصی برای بازار مسکن به همراه دارد که مهم‌ترین آن در سال‌های اخیر به شکل «جهش قیمت» و «افت سهم نوسازها از معاملات خرید سالانه» بروز پیدا کرده است. کارنامه سال گذشته ساخت مسکن حتی از میانگین سالانه هم کمتر بود. پیام دوم، سقوط تیراژ عرضه جدید به سطح معاملات خرید مسکن است که بیانگر «محدودیت شدید حق انتخاب متقاضیان واحدهای تازه‌‌ساز و نوساز» است. حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران تا قبل از عصر جهش قیمت‌ها –قبل از سال 97- به صورت میانگین ماهانه، 12 تا 13‌هزار واحد بود. این نبض خرید اما در سال‌های بعد تحت‌تاثیر جهش‌‌های مکرر قیمت و تخریب قدرت خرید، به میانگین ماهانه 9‌هزار واحد، 6‌هزار واحد و در نهایت، سال گذشته به میانگین ماهانه 3800 واحد مسکونی رسید که از تعمیق رکود خرید مسکن حکایت دارد.

تا پیش ‌‌از بروز رکود در دو بازار ساخت و خرید مسکن، معمولا تیراژ ساخت 1.3 تا 1.4 برابر حجم معاملات بود، اما اکنون این دو نبض با یکدیگر هم سطح شده‌‌اند. یک شوک مثبت به تقاضای خرید مسکن در تهران می‌تواند باعث وارونه شدن نسبت شود چرا که، تجربه نشان داده است، محرک‌‌های خروج از رکود مسکن، در بازار خرید اثر خود را زودتر از بازار ساخت می‌‌گذارد و فعالیت‌‌های ساختمانی با تاخیر تغییر فاز می‌دهند. این وضعیت باید به عنوان هشدار مورد توجه سیاستگذار باشد و باعث شود، «شرایط بازگشت سرمایه‌گذاران ساختمانی» از جمله کاهش تورم تولید با سیاست‌‌های موثر فراهم شود. همچنین یک سیاست موثر برای «هماهنگ شدن بازار عرضه با سمت تقاضا در صورت افزایش احتمالی میل به خرید در ماه‌‌های آتی» می‌تواند استفاده از «ظرفیت موجود بازار، یعنی واحدهای مسکونی بلااستفاده» باشد.

پیام سوم نیز «10 سالگی سریال رکود ساخت» است. چنانچه مبنای بررسی شرایط بازار ساخت‌وساز از بابت وضعیت عادی یا غیرعادی را «مقایسه میزان ساخت با میزان نیاز» در نظر بگیریم، طی 10 سال گذشته همواره تیراژ تولید مسکن کمتر از نیاز بازار بوده است؛ ساخت میانگین 52‌هزار واحدی در سال در مقایسه با نیاز حداقل 75‌هزار واحدی.

عقب‌‌ماندگی ساخت کشوری با نیاز بازار مسکن

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت ساخت‌وساز مسکونی در کشور نشان می‌دهد، رکود ساختمانی در کشور، رکورد 10 ساله زده است که یک سال از تهران بیشتر است. در کشور از سال 93 تاکنون میانگین تیراژ سالانه احداث واحد مسکونی جدید 390‌هزار واحد مسکونی بوده است، در حالی که مطابق نیازسنجی ابتدای دهه 90، بازار کشوری مسکن طی 10 سال به سالانه حداقل 560‌هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد، روند سرمایه‌گذاری ساختمانی طی 10 سال گذشته از «کمبود قابل‌توجه عرضه» حکایت دارد. هر چند تیراژ احداث مسکن در کشور در سال گذشته 10‌درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرد اما سطح آن فاصله حدود 20 درصدی یا 100‌هزار واحدی با «کف نیاز به مسکن جدید» دارد.

تابلوی کشوری ساخت مسکن از یک بابت نیز قابل تامل است؛ مقایسه کارنامه با وعده دولت. مطابق وعده دولت قرار بود طی سال‌های 1401 و 1402 در مجموع 2 میلیون مسکن در سال احداث شود؛ اما مجموع آنچه طی  2 سال توسط بازار احداث شد 880‌هزار واحد بود.

سه علت اصلی رکود ساخت مسکن

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره ریشه‌‌های رکود ۱۰ ساله ساخت مسکن در کشور و ۹ سالگی رکود در تهران حاکی است، «رکود بازار خرید و فروش»، ‌‌ «تورم بالای تولید مسکن» و همچنین «سقوط حاشیه سود ساختمانی در برابر صعود بازدهی فعالیت غیرمولد در بخش مسکن و ساختمان» به عنوان سه علت اصلی شکل‌‌گیری وضع موجود مطرح هستند. جهش تاریخی قیمت مسکن در تهران و سپس در کشور از سال ۹۷ به بعد، باعث شد حجم معاملات خرید به کف تاریخی سقوط کند. از طرفی، تورم تولید مسکن در سال‌های اخیر بین ۴۰ تا ۱۰۰‌درصد رقم خورد. مهم‌ترین جزء ساخت مسکن یعنی زمین در تهران به قدری افزایش قیمت پیدا کرد که «نسبت قیمت زمین به مسکن» به بالای سطح عددی ۲ رسید و باعث شده اکنون بازدهی سرمایه‌گذاری ساختمانی در برخی مناطق تهران به زیر ۱۵‌درصد نزول کند و جذابیت حتی حداقلی ساخت‌وساز را نیز از بین ببرد. در کنار این دو محرک خروج سازنده‌‌ها از بازار ساخت، بازدهی نگهداری ملک به جای «فروش و ساخت جدید» ضربه کاری را به نبض تولید مسکن زده است.

سوءبرداشت از کمبود عرضه

سیاستگذار مسکن در این مقطع ممکن است با این تصور روبه‌رو شود که «چون رکود چند ساله متوجه بازار ساخت‌وساز شده است، پس سیاست مسکن‌‌سازی دولتی باید با زور بیشتر ادامه پیدا کند.» بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره عیار این تصور نشان می‌دهد، به دو دلیل این مدل فکری و سیاستگذاری به ضدهدف تبدیل خواهد شد. نکته اول آن است که در همین دو سال گذشته، سیاست مسکن‌‌سازی دولتی در حال اجرا بود اما ناکام بود. ساخت دولتی مسکن به علت آنکه با مداخله همراه است، نتوانسته «چرخ‌‌دنده‌‌های بازار واقعی را به حرکت دربیاورد.» تعیین قیمت ساخت مسکن دولتی پایین‌‌تر از سطح قیمت بازار از یکسو و نبود قدرت خرید مسکن در سمت تقاضا در وضعیت فعلی اقتصاد مانع از «تحقق هدف ساخت مسکن متناسب با نیاز» می‌شود. برای حل مشکل بازار مسکن و خروج از رکود ساخت و خرید باید سطح تورم تولید مسکن و تورم مسکن به سطح متعارف کاهش پیدا کند تا شرایط واقعی و نه گلخانه‌‌ای برای ورود به بازار فراهم شود.

نکته دوم، جانمایی نامناسب مسکن‌‌سازی دولتی است. تقاضای مسکن در درون شهرهاست و اگر در آنجا عرضه اتفاق نیفتد، به تقاضا اصابت نمی‌‌کند. طی دو سال گذشته «رشد مناسبی در ساخت‌وساز مسکن در بافت‌‌های فرسوده شهرهای کشور» اتفاق افتاد به‌طوری که طبق آمار اعلام شده از سوی دولت، طی دو سال گذشته ساخت حدود ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی در بافت آغاز شد. یک مسیر مناسب و موثر برای افزایش عرضه مسکن جدید، مناطق فرسوده شهرهاست.

اما در بازار کشوری مسکن نیز همچون تهران، برای «احیای سطح عرضه در کوتاه‌مدت و میان‌مدت» لازم است از ظرفیت بلااستفاده بازار مسکن یعنی واحدهای خالی از سکنه با ابزارهای تشویقی و همچنین ابزارهای بازدارنده بلااستفاده گذاشتن املاک –زمین و مسکن- بهره برد چراکه بهبود فضای اقتصادی در آینده، «رونق با تاخیر نبض ساخت‌وساز» را به همراه دارد نه «رونق لحظه‌‌ای.»