هرچند تغییر قیمت‌ها به فاکتورهای بسیار زیادی بستگی دارد که بسیاری از این فاکتورها قابل پیش‌بینی و رصد نیستند، اما به گفته کارشناسان، بازار مسکن در ۶ ماه نخست سال‌جاری با وجود افزایش قیمت ناگهانی اقلام و کالاهای اساسی و غیراساسی از ثبات بیشتری نسبت به نیمه دوم سال برخوردار بوده است، در حالی که رشد انفجاری قیمت مسکن به‌ویژه در زمستان امسال بسیاری از خریداران و سازندگان را از دورِ حضور در بازار ساخت‌وساز و مسکن خارج کرد و به این ترتیب رکود نسبتا مطلقی بر این بازار حاکم شد که افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تحریم‌‌‌ها در آن نقشی بسزا داشت، این درحالی است که کارشناسان معتقدند با توجه به اینکه مسکن تاثیر بسیاری در به گردش درآوردن چرخ اقتصاد و بخش مولد آن دارد، چنانچه تمهیدی اساسی برای بهبود حال بازار ارز و تاثیرغیرقابل انکار آن در حوزه مسکن اندیشیده نشود به طور کامل متوقف خواهد شد و چالش‌‌‌های بیشتری در دیگر بخش‌های اقتصادی - اجتماعی خواهیم داشت. بهرام کاری، معاون مالی و منابع انسانی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب پاسخگوی سوالات ما در خصوص دغدغه‌های مسکن در سال آتی است.

رخی از کارشناسان معتقد هستند بازار مسکن ایران در رکود تورمی به سر می‌‌‌برد و پس از یک دوره رشد به جایی رسیده که امکان افزایش قابل‌توجه قیمت وجود ندارد و با توجه به ادامه تورم در اقتصاد، به مرحله رکود تورمی در این بازار می‌‌‌رسیم. آیا موافق ادامه این روند در سال جدید هستید‌؟

تا حدودی با این موضوع موافق هستم، اینکه امکان افزایش قابل‌توجه وجود ندارد، طبیعی است. افزایش قیمت ارز و به تبع آن رشد قیمت نهاده‌‌‌های ساختمانی، همه موجب افزایش بهای تمام‌شده‌‌ ساخت و در نتیجه رشد قیمت خواهد شد و این افزایش قیمت طبیعتا باعث می‌شود یکسری از افراد به دلیل عدم‌توان مالی نسبت به خرید خانه اقدام نکنند و حتی آنهایی که می‌‌‌خواهند واحد بزرگ‌تر و بهتری اختیار کنند افزایش قیمت باعث می‌شود آنها هم از تصمیم خود صرف‌نظر کنند و این همان رکود تورمی است. اما برای خروج از شرایط رکود تورمی و ایجاد تعادل، باید درآمدها در سایر بخش‌ها افزایش پیدا کند تا معاملات واقعی اتفاق بیفتد. بنابراین رکود تورمی مسکن در سال ۱۴۰۲ محتمل است.

آیا رشد نهاده‌‌‌های تولید مسکن می‌تواند باعث رشد قیمت تمام‌شده مسکن و در نهایت رشد قیمت مسکن برای متقاضیان و مصرف‌کنند‌‌‌ه‌های نهایی شود‌؟

در عواملی که اشاره کردید رابطه مستقیمی وجود دارد. طبیعی است وقتی اقلام بهای تمام‌شده مسکن افزایش پیدا کند، قیمت هم افزایش پیدا می‌کند و قیمت فروش رابطه مستقیمی با بهای تمام‌شده دارد. هر چند قیمت مسکن در حال حاضر متاثر از افزایش نرخ ارز است به غیر از این موضوع بحث افزایش دستمزدها را داریم که یکی از آیتم‌های موثر است که خود این موضوع باعث افزایش قیمت خواهد شد. ضمنا الان واحدهای مسکونی که در حال خرید و فروش هستند به اصطلاح نوساز و کلید‌نخورده، اینها با مصالحی ساخته شده‌‌‌اند که با ارز ۲۵ تا ۳۰ هزارتومان بوده. برای نمونه قیمت میلگرد مصرفی این دسته از واحدهای مسکونی با نرخ حدود ۱۱هزار تا ۱۳هزار تومان خریداری شده بود در حالی که الان همین میلگرد با قیمت ۲۸هزار تومان در ساخت واحدها مورد استفاده قرار می‌گیرد.

با توجه به کاهش نرخ رشد جمعیت آیا می‌توان گفت تولید مسکن هم اگر کاهش داشته باشد تا حدودی این بی‌تعادلی عرضه و تقاضا را می‌تواند خنثی کند؟

موضوع کاهش نرخ رشد جمعیت مساله‌ای بلندمدت است. اوج تقاضا برای مسکن مربوط به متولدین دهه 60 و اواخر 50 است که حجم بالای تقاضا در این بازه وجود دارد؛ افزایش جمعیت مقطعی از گذشته که الان اکثرا ازدواج کرده‌اند و دنبال خرید خانه هستند. پس همچنان تقاضا برای مسکن بیشتر از عرضه است و این موضوع تا چند سال آینده مصداق داشته و این کسری عرضه باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود ولی در بلندمدت، حدود 20 تا 30 سال آینده، می‌تواند نرخ پایین رشد جمعیت بر قیمت‌ها تاثیرگذار باشد و این اتفاق بیفتد که یکسری خانه‌های خالی وجود داشته باشند به جهت اینکه تعداد واحدهای ساخته‌شده بیشتر از تعداد خانوار خواهد بود و این روند باعث ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا خواهد شد. به این موضوع خصوصا در بحث سیاستگذاری باید توجه ویژه‌ای کرد. با این حال در دیدگاه سنتی، بازار مسکن همچنان یک بازار جذاب و اغوا‌کننده برای سرمایه‌گذاری است.

به نظر جنابعالی آیا مالیات بر خانه‌‌‌های خالی درمان درد بازار مسکن است‌؟

شاید از این جهت به موضوع نگاه نشده که افزایش قیمت مسکن آن‌قدر زیاد است که مالیات دو میلیون و پنج میلیون برای یک خانه عدد قابل‌توجهی نباشد و بعید است این افراد از حوزه مسکن خارج شوند یا بخواهند خانه خالی را با شرایط و قیمت خاصی اجاره یا واگذار کنند، بنابراین به نظر زیاد موثر نخواهد بود؛ وقتی قیمت خانه در عرض یک سال 100درصد افزایش پیدا می‌کند، مالیات یکی دو درصدی تاثیر آنچنانی روی این قضیه نخواهد داشت.

چه استراتژی برای ترمیم و بهبود اوضاع اقتصادی فعلی در بخش مسکن دارید؟

موضوع مسکن یک بحث ملی است و نقش دولت و انبوه‌‌‌سازان در تمامی ابعاد آن موثر است منتها باید یک رابطه منطقی بین سرمایه‌گذار و مصرف‌کننده ایجاد شود که یک رابطه برد- برد باشد. این‌طور نیست که یکی در حوزه مسکن یعنی در بخش خصوصی سرمایه‌گذاری کند خانه بسازد و امور خیریه باشد و سودی عایدش نشود. این اصلا غیرمنطقی است و هیچ عقل سلیمی آن را برنمی‌تابد. دولت هم به جهت محدودیت منابع در واقع نمی‌تواند تمامی موارد را پوشش بدهد. این کسری و این موضوع همچنان ادامه‌‌‌دار است. بنابراین در بخش مسکن با طراحی ابزارهای مالی و ایجاد انگیزه‌های مالی به‌صورت بلندمدت باید ابعاد مختلف مدنظر قرار گیرد. به طور نمونه خانه‌‌‌های سازمانی، استیجاری یا کوچک‌سازی واحدها یا خانه‌‌‌های با طراحی خاص که بتوانند نیاز مسکن را پوشش بدهند. این موضوع می‌تواند بنچمارک شود. به طور مثال از جمله کشورهایی که جمعیت زیادی دارد و توانسته‌اند مساله را پوشش دهند چین است که باید ببینیم نحوه ساخت‌وساز و نحوه طراحی و سایر معیارهای لازم را برای تعریف خانه به چه شکل سیاستگذاری کردند و ما هم با توجه به اقتضائات خودمان این موضوع را بومی‌سازی کنیم و این هم با سیاستگذاری دولت و حضور انبوه‌‌‌سازان شاخص می‌تواند گره‌‌‌گشا باشد.

همان‌طور که مستحضرید بخش عمده شوکی که به بازار مسکن وارد شد ناشی از کاهش ارزش پول ملی بود؛ نظر شما در این رابطه چیست؟ و چطور باید این وضعیت را در 1402 مدیریت کرد؟

این یک واقعیت است که ما باید بپذیریم دلار سکان‌‌‌دار بازار و اقتصاد اکثر کشورها شده. با افزایش قیمت این ارز یا طرف مقابلش کاهش ارزش پول ملی، قیمت‌ها تغییر پیدا می‌کند. چون ما قیمت‌ها را با ریال ارزیابی می‌کنیم در واقع وقتی می‌‌‌گوییم قیمت یک خانه از یک میلیارد به پنج میلیارد رسیده این در واقع خانه نیست که ارزشش پنج میلیارد شده این پنج میلیارد کذایی است که برای یک خانه یک میلیاردی چند سال قبل باید پرداخت کنیم و این طرف واقعیت کاهش ارزش پول ملی است و موضوع ادامه‌دار است؛ با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد و تورمی که هر ساله وجود دارد و تحمیل می‌شود و مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست و هر ساله با افزایش قیمت‌ها و تغییر ارزش پول ملی تغییر پیدا خواهد کرد.

شرکت سرمایه‌‌‌گذاری مسکن شمال غرب چه نقشی در طرح اقدام ملی مسکن دارد؟

شرکت سرمایه‌گذاری مسکن شمال غرب به‌صورت مستقیم به این حوزه ورود نکرده ولی با توجه به رسالت اجتماعی خود بخشی از سبد تولید خود را حسب نیاز جامعه به منظور تامین مسکن اقشار متوسط اختصاص داده است و با ورود بخش‌هایی که کمتر مورد توجه قرار گرفته از جمله بافت فرسوده و بازآفرینی پایدار شهری در کنار سایر نهادها به ایفای نقش می‌‌‌پردازد.

در خصوص فروش متری مسکن و اوراق سلف توضیح می‌دهید.

در خصوص فروش متری مسکن و اوراق سلف باید بیشتر کار بشود تا بتواند مساله مسکن را حل کند. نکته‌‌‌ای که حائز اهمیت است با ورود به این حوزه در واقع داریم به بحث سرمایه‌گذاری در مسکن و اینکه مسکن یک کالای سرمایه‌‌‌ای است دامن می‌‌‌زنیم و عملا افرادی را تشویق می‌‌‌کنیم که بیایند و این خرید را به این شکل انجام دهند در صورتی که مسکن صرفا به عنوان سرپناه است و یک کالای مصرفی است و به‌صورت نیاز اولیه افراد دیده می‌شود که حالا بنا به هر دلیلی تفاوت قیمت و افزایش قیمت باعث شده خیلی‌ها در این حوزه به عنوان سرمایه‌گذاری ورود کنند ولی فروش متری مسکن می‌تواند کمی از دغدغه قیمت را برای افرادی که سرمایه کمی دارند رفع کند اما درمان قطعی زمانی است که این افراد بتوانند مشکل سرپناه خود را به‌صورت قطعی حل کنند